אמנם מדובר בצעד מרגש הטומן בחובו הסתכלות אל עבר העתיד ורכישתו של נכס מקרקעין משודרג. ולצד זאת, מכירת דירה היא תהליך מורכב הכולל מספר שלבים ודרישות משפטיות, פיננסיות וטכניות. אי-שימת לב לפרט מסוים, או כל טעות באשר היא, עלולים להתברר כמפח נפש ולהוביל להוצאות מיותרות שאף עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. להלן הצעדים המרכזיים אותם חשוב לבחון בעת מכירת נכס מקרקעין.
הכנה לקראת מכירה
הערכת שווי הדירה היא שלב ראשוני חשוב כדי לדעת מהו מחיר השוק של הנכס. ניתן לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך לשם כך. לצד זאת, הקפידו לבחון אם ישנו צורך בשיפוצים ותיקונים. כדאי לשקול לבצע שיפוצים ותיקונים קטנים שיכולים להעלות את ערך הנכס ולהפוך אותו לאטרקטיבי יותר עבור הקונים. כמובן שאינכם צריכים לערוך תיקונים משמעותיים, אך תריס שאיננו מתרומם עם יתר התריסים או קיר לח ורטוב, וודאי שתרצו לתקן לפני כן. לצד אלו, חשוב להכין את כל המסמכים הנדרשים למכירה, כולל תעודת זכויות, תוכניות בניין, אישורי מסים והיתרי בנייה אם ישנם.
פרסום ושיווק הנכס
אתם יכולים למכור את הנכס בעצמכם, אך לרוב מומלץ לצוות אל המשימה מתווך נדל"ן מנוסה שיוכל לסייע בתהליך המכירה, החל משלב הפרסום ועד לסגירת העסקה. פרסום הנכס הוא חשוב, ויש לעשות זאת בצורה נכונה. נכס שממתין זמן רב מדי בפרסום באותו המקום, משדר שהוא איננו פופולרי ועל-כן המכירה שלו תהיה קשה. ניתן לפרסם את הנכס בפלטפורמות מקוונות, בעיתונים ובאמצעים אחרים. חשוב לכלול תמונות איכותיות ותיאור מפורט של הדירה. חשוב להכין את הדירה להצגה, לשמור על סדר וניקיון ולתאם מועדים להצגות.
ניהול המשא ומתן
לאחר שהנכס מוצג לקונים פוטנציאליים, יתקבלו הצעות לרכישה. חשוב לבחון את כל ההצעות ולנהל משא ומתן בצורה מקצועית. היבט שכזה יכול להיות מנוהל על-ידי מתווך הנדל"ן הבקיא בנושא. חתימת זיכרון דברים היא נוהג מוכר אך עורכי דין אינם ממליצים עליו. במידה והושגה הסכמה בין המוכר לקונה, ייחתם זיכרון דברים המסכם את תנאי העסקה. זיכרון דברים הינו מחייב מבחינה משפטית! אל נא תראו בו רק כמסמך המהווה הסכמה עקרונית בין הצדדים.
השלב המשפטי
עריכת חוזה מכר מוטב שייעשה על-ידי לעורך דין המתמחה במכירת דירה וזאת כדי שישקף כהלכה את כלל התנאים, החובות והזכויות של הצדדים. החוזה יכלול את כל התנאים וההסכמות בין המוכר לקונה, ויחייב את הצדדים מבחינה משפטית. נוסף על כך, עורך דין יערוך עבורכם את כלל הבדיקות המשפטיות הנדרשות. עורך הדין יבדוק את כל המסמכים הרלוונטיים, יוודא שאין שעבודים או עיקולים על הנכס וידאג לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין.
התהליך הפיננסי
לאחר חתימת החוזה, הקונה יעביר הרוכש מקדמה על חשבון מחיר הדירה. סכום המקדמה ותנאי התשלום ייקבעו בחוזה. על הקונה לדאוג לסידור המימון הנדרש לרכישת הדירה, בין אם באמצעות משכנתא ובין אם באמצעות מקורות מימון אחרים. תשלום יתרת התמורה ייערך במועד מסירת הדירה ויועבר התשלום הסופי למוכר בהתאם לתנאים המוסכמים בחוזה.
מסירת הנכס
מסירת מפתחות, השלב המרגש ביותר. לאחר שהתמורה הועברה למוכר, תתבצע מסירת מפתחות הדירה לקונה. עתה יש לרשום את העסקה, ועורך הדין ידאג לרישום העסקה בטאבו ולהעברת הבעלות על הנכס על שם הקונה. יצוין שהדבר גם יכול להתבצע עצמאית וללא היעזרות בעורך דין.
תשלומים והתחייבויות נוספות
המוכר יידרש לשלם מס שבח והיטל השבחה אם ישנם. חשוב לבדוק את כל ההתחייבויות הכספיות הנדרשות ולהיערך לכך מראש. כמו כן יש לדאוג לסילוק התחייבויות הקשורות לנכס, כמו חובות ארנונה, מים, חשמל וועד בית.
מכירת דירה היא תהליך מורכב הכולל שלבים רבים הדורשים ידע, מיומנות וסבלנות. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים, כמו שמאי מקרקעין, מתווך נדל"ן ועורך דין, על מנת להבטיח את ביצוע התהליך בצורה מקצועית ויעילה.
